1. מקורות המידע
- עסקאות נדל״ן של רשות המסים — כ-3.8 מיליון עסקאות מאז 1998: מחיר, תאריך, שטח, חדרים, שנת בנייה וחלק הזכויות שנמכר.
- מאגר הכתובות והחלקות — קישור כתובת לגוש/חלקה ולנקודה על המפה, אזור סטטיסטי ומדד חברתי-כלכלי של הלמ״ס, וגזטיר נכסים (שנת בנייה, קומות, יח״ד).
- מאגר התכניות של מנהל התכנון — פוליגונים של ייעודי קרקע לכל תכנית, כולל תכניות בהכנה, מופקדות ומאושרות.
- מתחמי התחדשות עירונית מוכרזים — כולל מסלול, סטטוס תכנוני ומספר יח״ד קיימות ומתוכננות.
- תחבורה ושירותים — תחנות מטרו ורכבת קלה (קיימות ומתוכננות), בתי ספר, והכרעות שמאי מכריע.
הנתונים נשלפים בזמן אמת דרך ה-API הפתוח של גרסאות לעם (over.org.il), שמשמר ומנגיש את מאגרי המידע הממשלתיים.
2. המודל: רגרסיה הדונית מקומית
לכל נכס אנחנו שולפים את העסקאות בחלקות הסמוכות בחמש השנים האחרונות, מסננים עסקאות חלקיות (העברות בין בני משפחה), עסקאות מרובות־יחידות וחריגים סטטיסטיים, ומביאים כל עסקה ל"מחירי היום" לפי מדד מחירים של העיר.
על העסקאות האלה מתאימים מודל של לוג המחיר למ״ר כפונקציה של: גודל הדירה, תקופת הבנייה (לפני 1960, 1960–79, 1980–99, 2000–14, 2015+, חדשה מקבלן), סוג הנכס (דירה, דירת גן, דירת גג, בית), ובניין ותיק בתוך מתחם התחדשות עירונית. לכל עסקה יש משקל שדועך עם המרחק (רדיוס מסתגל לפי צפיפות העסקאות) ועם הזמן (זמן מחצית של שנתיים).
המקדמים "מרוסנים" (Bayesian ridge) לכיוון ערכים ארציים סבירים: באזור עם הרבה עסקאות המודל לומד את הפרמיות המקומיות, ובאזור דליל הוא נשען על ברירות מחדל. כך אפשר לענות על שאלות כמו "כמה פחות שווה כאן דירה בבניין משנות ה-60?" — מתוך הנתונים של השכונה עצמה.
ההערכה הסופית משקללת את תחזית המודל עם חציון 12 העסקאות הדומות ביותר, כשכל אחת מהן מותאמת לנכס שלכם דרך המקדמים. לבסוף מוחלות התאמות שאינן קיימות בדיווחי רשות המסים — קומה ומעלית, ממ״ד, חניה (לפי עסקאות חניה באזור) ומצב הנכס — לפי כללי שמאות מקובלים.
3. תב״ע, זכויות בנייה והתחדשות עירונית
כל תכנית שהפוליגונים שלה נוגעים בחלקה מסווגת לפי שלב (בהכנה, הופקדה, מאושרת, הודעה לפי סעיף 77/78), היקף (ארצית, כוללנית, מקומית) ונושא (התחדשות עירונית, תוספת זכויות, שימור, תחבורה). מתחמי התחדשות עירונית נבדקים גאומטרית — האם הנכס בתוך המתחם.
הפוטנציאל התכנוני מחושב כתרחיש שקוף: שווי דירה חדשה באותו מיקום, גדולה בכ-12 מ״ר (תוספת טיפוסית בפינוי-בינוי) — לפי המודל המקומי — פחות השווי היום, כפול הסתברות מימוש לפי שלב התכנית, ומהוון לפי זמן המימוש הצפוי (6% לשנה). הסתברויות בסיס: בהכנה 35%, מופקדת 60%, מאושרת 80%; לבניין ותיק ללא תכנית — 12%–25% לפי פעילות ההתחדשות בסביבה.
4. בדיקת דיוק (Backtest)
כדי לבדוק את המודל ביושר, העמדנו אותו מול עסקאות אמיתיות מ-12 החודשים האחרונים ב-9 שכונות ב-8 ערים. כל עסקה הוערכה רק על סמך עסקאות שנסגרו לפניה — בדיוק כמו שמאי שעובד בזמן אמת — וההערכה הושוותה למחיר בפועל.
| שיטה | שגיאה חציונית | בטווח ±10% | בטווח ±20% | עסקאות |
|---|---|---|---|---|
המודל המלא (האתר) רגרסיה הדונית מקומית + עסקאות דומות מתואמות | 8.6% | 57.4% | 79.6% | 108 |
רגרסיה בלבד ללא שקלול העסקאות הדומות | 9.7% | 52.8% | 80.6% | 108 |
עסקאות דומות בלבד חציון העסקאות הדומות, מתואמות לנכס | 8.1% | 56.5% | 79.6% | 108 |
בלי שנת בנייה אותו מודל, כשמתעלמים משנת הבנייה | 10.9% | 47.2% | 73.1% | 108 |
חציון מחיר למ״ר באזור השיטה הפשוטה: חציון משוקלל × שטח | 10.3% | 49.1% | 69.4% | 108 |
כיסוי טווח ה-80%: 83.3% מהעסקאות נפלו בתוך הטווח שהמודל הציג. נבדק ב-28/09/2026.
המסקנה המרכזית: שנת הבנייה היא הפרמטר שמשפר את הדיוק יותר מכל דבר אחר. כשמתעלמים ממנה, השגיאה החציונית עולה מ-8.6% ל-10.9% ושיעור ההערכות בטווח ±10% יורד מ-57% ל-47%. המודל המלא מדויק יותר גם מהשיטה המקובלת של "חציון מחיר למ״ר באזור" (10.3%). השגיאה גבוהה יותר בשכונות הטרוגניות (למשל המושבה הגרמנית בירושלים או הדר בחיפה, כ-16%) ונמוכה בשכונות אחידות (פתח תקווה, צפון תל אביב — 6%–8%).
5. מגבלות
- דיווחי רשות המסים אינם כוללים קומה, כיווני אוויר, נוף, מצב הדירה או חריגות בנייה.
- עסקאות מקושרות לגוש/חלקה; בבניינים גדולים כל הדירות חולקות אותה נקודה על המפה.
- יש פיגור של מספר שבועות עד חודשים בין מועד העסקה למועד הדיווח במאגר.
- הפוטנציאל התכנוני הוא תרחיש הסתברותי ולא התחייבות — תכניות משתנות, מתעכבות ונדחות.
- ההערכה אינה שומת מקרקעין ואינה תחליף לשמאי מוסמך.